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A bem da Nação

O QUE TORTO NASCE . . . (3)

Em 2004 houve uma tentativa para modificar o regime do arrendamento urbano mas o Governo não durou o tempo suficiente para conseguir aprovar o seu projecto. Datam dessa época os artigos que o Dr. António Palhinha Machado então publicou no “Diário de Notícias”. Aprovada que foi recentemente na Assembleia da República uma nova legislação sobre a mesma matéria, é útil relermos os artigos sobre a versão anterior a fim de detectarmos que problemas foram resolvidos e quais os que persistem. AGORA, SIM, VAMOS SER A INVEJA DA EUROPA – III (CONT.) Uma vez desenhado um novo regime para o arrendamento urbano (RNAU), havia que decidir o que fazer com os regimes velhos: o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) de 1990 e o regime dos arrendamentos anteriores a 1991. Duas soluções extremas se ofereciam ao legislador: (i) ou empilhava mais um regime sobre os que já existiam (como fizera, aliás, em 1990), aumentando um pouco mais a confusão; (ii) ou extinguia os actuais regimes, mas ficava com um monte de problemas nos braços. Cauteloso, ele optou pelo caminho do meio, na esperança de que a virtude o bafejasse. E tratou de criar ainda um quarto regime, transitório, que ora remete para o RNAU, ora para o RAU, ora para o status quo ante - o que não deixa de ser uma estranha maneira de fazer reformas e confiar no mercado. Dos actuais arrendamentos (cerca de 740.000), mais de 450.000 serão anteriores a 1991. Quanto aos restantes, os que hoje se regem pelo RAU: os de prazo certo transitarão para o regime novo logo na próxima renovação; os de prazo indeterminado, seguir-lhes-ão o exemplo dentro de 36 meses (contados a partir da data em que o RNAU entre em vigor, bem entendido). Claro e simples – ainda que apeteça perguntar se não seria possível realizar uma transição suave em menos tempo (mentes tortuosas vêem aqui uma prova evidente da subordinação de tudo isto ao calendário eleitoral). Sabendo-se que a oferta de habitação (entrando com as casas hoje devolutas) excede, em muito, o número de famílias mal alojadas e que as projecções demográficas (sem esquecer a imigração) apontam para uma relativa estabilidade da população residente pelos tempos mais próximos, é bem provável que, se estivessem só em causa os arrendamentos mais recentes, as rendas tenderiam a descer – até porque, desde meados da década de 90, a procura tem preferido casa própria. Sobre os prédios construídos de 1990 para cá e que se encontram arrendados sem possuírem licença de utilização (os "clandestinos", que não devem ser tão poucos assim), nada se sabe e o legislador também nada diz. Ficará tudo na mesma, pelos vistos. Ou seja, para esses prédios continuará a funcionar em pleno a lei da oferta e da procura – e todo este esforço legislativo passar-lhes-á ao lado. Ninguém duvidava que extinguir o regime mais antigo seria muito complicado – dado que à sua sombra se têm abrigado rendimentos familiares muito baixos, sobretudo de imigrantes e pessoas reformadas. Mas legislar no pressuposto de que a realidade, nestes arrendamentos, se resume a idosos e pobres – sem conhecer que rendimentos familiares vamos aí encontrar, ou quantos dos actuais inquilinos sucederam aos primitivos arrendatários e como o fizeram – parece uma rematada precipitação. Não pareceu tal ao legislador que lançou mão de dois critérios apenas: o da idade ("mais de 65 anos", ou "menos de 65 anos" - ficando, certamente, para futuro diploma interpretativo definir que regra se aplicará aos inquilinos que tenham, exactamente, 65 anos quando estas leis entrarem em vigor); e o do rendimento do agregado familiar (baseado nas declarações do IRS e corrigido de acordo com o número de dependentes, o número de deficientes e as características do local arrendado). Se o inquilino tiver mais de 65 anos (ou 65 anos de idade, pelo menos?), o senhorio estará legalmente impedido de pôr fim ao arrendamento (fosse o seu inquilino mais novo e poderia fazê-lo sem adiantar justificação). E se o rendimento familiar corrigido do inquilino não atingir 5 vezes o rendimento mínimo anual garantido (RMAG - fixado administrativamente, para valer em cada ano civil), o arrendamento passará a ficar sujeito ao RAU, com prazo indeterminado e partindo da renda que à data vigorar. Nos restantes casos também prevalecerá o RAU, ainda por prazo indeterminado, mas agora na modalidade de renda base condicionada (igualmente fixada por via administrativa) – pelo que haverá lugar, muito provavelmente, a um aumento da renda. Contudo, se o inquilino tiver idade inferior a 65 anos e se o rendimento anual corrigido do seu agregado familiar não atingir 3 RMAG poderá beneficiar de um subsídio de renda (na modalidade de renda apoiada), ou ser realojado em habitação social (benesses que, saiba-se lá porquê, não vão estar ao alcance dos inquilinos mais idosos). A regra é, portanto, manter o RAU como etapa intermédia mais ou menos prolongada (e com rendas diferentes para fogos semelhantes), na gradual migração para o RNAU – e a única excepção admitida vai para o senhorio que aceite a renda proposta pelo inquilino, caso em que o arrendamento transitará imediatamente para o RNAU (o legislador não prevê - logo, impede - que acordos deste tipo aproveitem, também, aos inquilinos com 65 anos, ou mais). Em suma: os senhorios continuarão a ser chamados a pagar uma factura social sem contrapartida, um imposto – talvez mais comedido, mas que escapa totalmente aos princípios constitucionais. Sob outra perspectiva, fazer depender o acesso a regimes mais favoráveis daquilo que for declarado para efeitos de IRS é, sempre, um incentivo à evasão fiscal e à economia subterrânea (além de cantar o requiem pelo segredo fiscal). O nosso legislador, porém, tinha outros cuidados – e tudo isto só será assim se o senhorio exibir o certificado de habitabilidade (CH, mais uma novidade) do local arrendado, pois, sem este documento, nada feito (salvo se o senhorio, astuto, contratar com um amigo que, por sua vez, sub-arrendará o local a quem nele estiver verdadeiramente interessado, visto que o legislador se esqueceu de incluir o sub-arrendamento na disciplina que traçou para o contrato principal). (continua) A. Palhinha Machado Outubro de 2004

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