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A bem da Nação

O QUE TORTO NASCE - (4)

AGORA, SIM, VAMOS SER A INVEJA DA EUROPA – IV (cont.)

 

Aparentemente, o legislador concebeu a transição dos arrendamentos antigos, anteriores a 1990, para o regime novo (RNAU) como se o tempo não existisse. E, no entanto: uma vistoria para emissão do certificado de habitabilidade (CH) não deverá ocupar menos de 3 h</a></a>/h; o trabalho administrativo subsequente envolverá provavelmente outros tantos h</a></a>/h, se não mais; consequentemente, todo este processo (sem acidentes de percurso, nem compassos de espera) absorverá para cima de 3 milhões de h</a></a>/h - e haverá que mobilizar umas 900 pessoas (entre técnicos, pessoal administrativo e decisores), a tempo completo, para tê-lo concluído em 2 anos. Mas se a conflitualidade estalar, esta carga de trabalho poderá facilmente triplicar. Ora, como a denúncia do arrendamento por iniciativa do senhorio (munido do competente CH), quando admitida, só produzirá efeitos 20 a 40 meses depois (conforme os casos), é tentador vaticinar que, na próxima década, ainda teremos entre nós rendas desactualizadas - e, com elas, manchas urbanas cada vez mais degradadas.

Custa admitir que o legislador não se tenha apercebido disto. De certeza que se apercebeu. Mas, no íntimo, o que o movia era, mais, o voluntarismo de ver reabilitados, rapidamente, os prédios arrendados à custa dos respectivos senhorios e, não tanto, criar um verdadeiro mercado para o arrendamento urbano que "puxásse" pela reabilitação do parque habitacional. Este princípio ("só poderás subir os preços, se investires primeiro"), eminentemente dirigista, é interessante e não vejo porquê circunscrevê-lo às casas degradadas. Por que não estendê-lo, por exemplo, às empresas fornecedoras de utilidades (água, energia, etc), que só poderiam praticar novos preços depois de fazerem os necessários investimentos - nunca antes. Ou aos que trabalham no SNS, que só começariam a ser remunerados como deve de ser (ou como eles se sentem com direito) quando fossem evidentes as melhorias que os utentes reclamam. Ou aos transportes públicos, que teriam de ultrapassar determinadas metas de qualidade antes de verem os seus preços aumentados. Ou aos governantes, que só passariam a auferir remunerações de nível europeu após atingirem os padrões europeus da boa governação. Ou aos próprios legisladores, que teriam de se conformar com orçamentos modestos, enquanto não produzissem leis condignas, claras e bem sistematizadas.

Goste-se, ou não, o auto-financiamento é fundamental - para os exemplos que acabei de dar, para a reabilitação das nossas cidades e para o investimento, em geral. E não creio que seja necessário investigar muito para se concluír que os patrimónios constituídos por prédios com arrendamentos antigos, ao fim de tantos anos de rendas baixas, estão exauridos, sem qualquer capacidade de autofinanciamento - e só quem possua outros meios de fortuna poderá empreender o esforço financeiro para o qual o legislador o empurra. Perguntará, talvez, o leitor: Será legítimo exigir tal? Residirá neste pacote legislativo a solução para uma economia confundida por décadas de rendas desactualizadas? Teremos a breve prazo (5 anos?) uma paisagem urbana diferente para melhor? Por fim, estas medidas transitórias favorecem os equilíbrios negociais no mercado imobiliário? Já que pergunta, caro leitor, eu respondo: não, não, não, não. E se assim for, muitos senhorios não perderão por continuarem a esperar calmamente pela completa ruína dos seus prédios.

A. Palhinha Machado

Outubro de 2004

CRÓNICA DO BRASIL

O ENSINO PRIMÁRIO E AS QUOTAS Muito importante este sistema de quotas que se instaurou nas faculdades para estudantes oriundos do ensino oficial. Aplausos para a iniciativa. Só que... esqueceram-se do ensino oficial. Não esqueceram. Ignoram. Uma vergonha. Pode haver exceções, mas o que nos interessa é a regra. Por azar nosso, alguns dos meus netos estão, por razões financeiras, obrigados a estudar (estudar?) no ensino oficial. Escola primária municipal. Eu também estudei toda a vida em escolas oficiais e jamais me arrependi disso. Muito pelo contrário. Mas hoje... São três os netos, cada um em sua sala, cada sala com mais de quarenta e cinco - 45 - alunos. Já isto um descaso, uma autêntica estupidez! Pelo menos uma das professoras, quase todos os dias, sai mais cedo: ou está cansada, ou tem que ir ao médico, ou... simplesmente não vai à escola. Beleza. Essa mesma, quando o aluno se apresenta mais fraco, infelizmente a maioria, diz, agressivamente na cara dele: você já perdeu o ano. Nem precisa se preocupar! Em outras ocasiões tem semelhantes “palavras de estímulo”: - Vocês só vêm aqui para me encherem o saco! Hoje mandaram os alunos entrar às 15h30 em vez de ser às 13h00 como deveria ser. Lá foram os alunos para uma hipotética hora e meia de aula. Ao entrarem na sala, vocifera a dita professora: - O que vieram aqui fazer a esta hora? Só para me chatearem? E, a megera, a que deveria ser professora, despediu os alunos todos que foram para o pátio aguardar a hora da saída! Como é evidente não vou aqui dizer o nome dessa anormal, porque temo, sim, temo, represálias nas crianças, mas estou pronto a denunciá-la na Secretaria Municipal de Educação do Rio de Janeiro, de quem (talvez) dependa. Com este tipo de ensino oficial, para que guardar quotas nas faculdades? O que esta, e outra ditas professoras fazem com os alunos é uma afronta. Em pouco mais de quatro semanas de “aulas” os alunos já foram obrigados a ficar em casa, por razões extremamente equívocas, mais de três ou quatro vezes, fora as outras em que a dita professora teve que sair mais cedo. Como estes alunos vão chegar, se alguma vez tiverem essa sorte, às portas da faculdade? Que tipo de ensino estamos a ministrar nas nossas escolas? Quem é o responsável por estes abusos, estes insultos à dignidade das crianças? Tão fácil reprimir, e punir, sim punir, estes abusos e desmandos, porque nada se faz e se permite que isto continue acontecendo? Pobre país rico, entregue assim ao descalabro. Rio de Janeiro, 13 de Março de 2006 Francisco Gomes de Amorim

O QUE TORTO NASCE . . . (3)

Em 2004 houve uma tentativa para modificar o regime do arrendamento urbano mas o Governo não durou o tempo suficiente para conseguir aprovar o seu projecto. Datam dessa época os artigos que o Dr. António Palhinha Machado então publicou no “Diário de Notícias”. Aprovada que foi recentemente na Assembleia da República uma nova legislação sobre a mesma matéria, é útil relermos os artigos sobre a versão anterior a fim de detectarmos que problemas foram resolvidos e quais os que persistem. AGORA, SIM, VAMOS SER A INVEJA DA EUROPA – III (CONT.) Uma vez desenhado um novo regime para o arrendamento urbano (RNAU), havia que decidir o que fazer com os regimes velhos: o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) de 1990 e o regime dos arrendamentos anteriores a 1991. Duas soluções extremas se ofereciam ao legislador: (i) ou empilhava mais um regime sobre os que já existiam (como fizera, aliás, em 1990), aumentando um pouco mais a confusão; (ii) ou extinguia os actuais regimes, mas ficava com um monte de problemas nos braços. Cauteloso, ele optou pelo caminho do meio, na esperança de que a virtude o bafejasse. E tratou de criar ainda um quarto regime, transitório, que ora remete para o RNAU, ora para o RAU, ora para o status quo ante - o que não deixa de ser uma estranha maneira de fazer reformas e confiar no mercado. Dos actuais arrendamentos (cerca de 740.000), mais de 450.000 serão anteriores a 1991. Quanto aos restantes, os que hoje se regem pelo RAU: os de prazo certo transitarão para o regime novo logo na próxima renovação; os de prazo indeterminado, seguir-lhes-ão o exemplo dentro de 36 meses (contados a partir da data em que o RNAU entre em vigor, bem entendido). Claro e simples – ainda que apeteça perguntar se não seria possível realizar uma transição suave em menos tempo (mentes tortuosas vêem aqui uma prova evidente da subordinação de tudo isto ao calendário eleitoral). Sabendo-se que a oferta de habitação (entrando com as casas hoje devolutas) excede, em muito, o número de famílias mal alojadas e que as projecções demográficas (sem esquecer a imigração) apontam para uma relativa estabilidade da população residente pelos tempos mais próximos, é bem provável que, se estivessem só em causa os arrendamentos mais recentes, as rendas tenderiam a descer – até porque, desde meados da década de 90, a procura tem preferido casa própria. Sobre os prédios construídos de 1990 para cá e que se encontram arrendados sem possuírem licença de utilização (os "clandestinos", que não devem ser tão poucos assim), nada se sabe e o legislador também nada diz. Ficará tudo na mesma, pelos vistos. Ou seja, para esses prédios continuará a funcionar em pleno a lei da oferta e da procura – e todo este esforço legislativo passar-lhes-á ao lado. Ninguém duvidava que extinguir o regime mais antigo seria muito complicado – dado que à sua sombra se têm abrigado rendimentos familiares muito baixos, sobretudo de imigrantes e pessoas reformadas. Mas legislar no pressuposto de que a realidade, nestes arrendamentos, se resume a idosos e pobres – sem conhecer que rendimentos familiares vamos aí encontrar, ou quantos dos actuais inquilinos sucederam aos primitivos arrendatários e como o fizeram – parece uma rematada precipitação. Não pareceu tal ao legislador que lançou mão de dois critérios apenas: o da idade ("mais de 65 anos", ou "menos de 65 anos" - ficando, certamente, para futuro diploma interpretativo definir que regra se aplicará aos inquilinos que tenham, exactamente, 65 anos quando estas leis entrarem em vigor); e o do rendimento do agregado familiar (baseado nas declarações do IRS e corrigido de acordo com o número de dependentes, o número de deficientes e as características do local arrendado). Se o inquilino tiver mais de 65 anos (ou 65 anos de idade, pelo menos?), o senhorio estará legalmente impedido de pôr fim ao arrendamento (fosse o seu inquilino mais novo e poderia fazê-lo sem adiantar justificação). E se o rendimento familiar corrigido do inquilino não atingir 5 vezes o rendimento mínimo anual garantido (RMAG - fixado administrativamente, para valer em cada ano civil), o arrendamento passará a ficar sujeito ao RAU, com prazo indeterminado e partindo da renda que à data vigorar. Nos restantes casos também prevalecerá o RAU, ainda por prazo indeterminado, mas agora na modalidade de renda base condicionada (igualmente fixada por via administrativa) – pelo que haverá lugar, muito provavelmente, a um aumento da renda. Contudo, se o inquilino tiver idade inferior a 65 anos e se o rendimento anual corrigido do seu agregado familiar não atingir 3 RMAG poderá beneficiar de um subsídio de renda (na modalidade de renda apoiada), ou ser realojado em habitação social (benesses que, saiba-se lá porquê, não vão estar ao alcance dos inquilinos mais idosos). A regra é, portanto, manter o RAU como etapa intermédia mais ou menos prolongada (e com rendas diferentes para fogos semelhantes), na gradual migração para o RNAU – e a única excepção admitida vai para o senhorio que aceite a renda proposta pelo inquilino, caso em que o arrendamento transitará imediatamente para o RNAU (o legislador não prevê - logo, impede - que acordos deste tipo aproveitem, também, aos inquilinos com 65 anos, ou mais). Em suma: os senhorios continuarão a ser chamados a pagar uma factura social sem contrapartida, um imposto – talvez mais comedido, mas que escapa totalmente aos princípios constitucionais. Sob outra perspectiva, fazer depender o acesso a regimes mais favoráveis daquilo que for declarado para efeitos de IRS é, sempre, um incentivo à evasão fiscal e à economia subterrânea (além de cantar o requiem pelo segredo fiscal). O nosso legislador, porém, tinha outros cuidados – e tudo isto só será assim se o senhorio exibir o certificado de habitabilidade (CH, mais uma novidade) do local arrendado, pois, sem este documento, nada feito (salvo se o senhorio, astuto, contratar com um amigo que, por sua vez, sub-arrendará o local a quem nele estiver verdadeiramente interessado, visto que o legislador se esqueceu de incluir o sub-arrendamento na disciplina que traçou para o contrato principal). (continua) A. Palhinha Machado Outubro de 2004

UNIÕES LINGUÍSTICAS



Sem uma língua oficial única não vai haver nunca uma UE viável. O uso de uma única língua oficial é uma condição necessária – embora não suficiente – para se conseguir uma união de Estados com possibilidades de sobrevivência perene. Exemplos recentes: U.S.A. e Brasil, nunca teriam conseguido ser países com um sentimento unitário de nação, se cada um dos seus estados integrantes se tivesse decidido pelo uso de línguas diferentes. Pensar que vinte e cinco – ou mais – países com tradições nacionais centenárias poderão vir algum dia a desenvolver-se e progredir como uma só unidade política evoluindo em uníssono para atingir objectivos comuns – utilizando para isso vinte e tal línguas oficiais distintas – é de enorme e louvável optimismo. Embora não de abundância de realismo.



O bom senso ditaria assim que as diferentes nações constitutivas da UE escolhessem, de entre as suas, uma só língua para passar a ser a única oficial da União. Todos os documentos, transacções, contratos, comunicações, directivas, legislação comunitária, eventos e que tais, passariam a ser conduzidos nessa única língua. E cada país faria as traduções que reputasse necessárias para o seu próprio idioma.



Mas qual seria a língua escolhida? O inglês? Talvez a escolha se justificasse neste particular momento por ser a “segunda” língua aprendida mais conhecida, e a de uso mais espalhado na Europa. É no entanto certo que tal escolha seria contestada por todos os restantes países da União. Em especial por aqueles mais populosos. Logo a ideia teria como destino certo o mesmo da “defunta” constituição europeia. E não chegaríamos a lado nenhum.



É claro que poderíamos fazer a escolha por sorteio... Ou por votação maioritária (de países; não de populações...) Mas duvida-se aqui, também, que se conseguisse um consenso, mesmo que só até para discutir o início do processo de qualquer das alternativas!



Que fazer? Desistimos de uma única língua oficial para a União? Não será tal o mesmo que a médio prazo desistir da ideia da própria União?



É curioso lembrarmo-nos que, até aos fins do século XVIII – e mesmo depois, em muitas áreas científicas e culturais – houve uma Língua Franca usada, aceite, conhecida e não contestada em toda a Europa: o LATIM.



Aliás o Latim foi ensinado como língua culta e básica nas escolas secundárias de quase todos os países europeus (e não só...) até meados do século XX. (Depois chegou a “modernização” com os resultados que se conhecem – mas isto é assunto para outras conversas.).



O Latim não é uma língua morta. Continua a ser usada e ensinada ainda hoje em escolas e universidades. Todas as línguas europeias modernas contêm centenas ou milhares de palavras latinas ou derivadas do latim. É uma língua lógica, sucinta e fácil de aprender. É adaptável aos tempos modernos (ninguém precisaria de fazer contas, cálculos, ou de resolver equações em números romanos!). E a sua eventual escolha como língua oficial da UE, não ofenderia sentimentos nacionais de nenhum dos países membros.



Se houvesse uma decisão em 2006/2007 para tornar o Latim língua de ensino obrigatório, em todas as escolas secundárias, universidades e institutos educacionais da UE a partir de 2007/2008, teríamos, em 5/10 anos ou mesmo antes (afinal, se em três anos se completa uma licenciatura, não é preciso mais tempo para aprender uma língua; mas, mesmo que para tal se levasse vinte, não seria uma tragédia no contexto da questão...), uma “massa crítica” de europeus de todos os países (da União, aí sim!) a falar a língua (única) oficial europeia: o Latim.



Para coroar o edifício haveria uma vantagem indiscutível (“it’s the economy stupid”): com o fim, a breve prazo, das traduções pelos serviços comunitários e pelos países membros, poupar-se-iam bilhões dos respectivos orçamentos.

QED.


João Horta

10.3.2006



9 de Março - A noite de Anfield Road



As instituições portuguesas que herdamos e nos acompanharam até à meia idade não resistiram à marcha do tempo. Foi-se o império, a soberania nacional, as revistas do Parque Mayer, as tertúlias da brasileira do Chiado, o grupo CUF, o Sousa Tavares a perorar contra a PIDE na barbearia do Largo das Duas Igrejas [ali mesmo ao lado] e as meninas devotas de negro vestidas na quinta-feira de endoenças. O Exército e a Marinha implodiram; as bibliotecas ambulantes da Gulbenkian levaram sumiço. Já não temos as "ternuras" da Lé-lé e do Zequinhas ou as vigarices do António Silva que nos faziam rir e nem sequer os “artigos de fundo” do Augusto de Castro no DN ou os discursos do Almirante Tomás que produziam mesmo efeito, embora não fosse essa a sua intenção. Desapareceu tudo, excepto o Benfica. O Benfica esse mantém-se e tanto basta para que continuemos a gostar disto .

Luís Soares de Oliveira

O QUE TORTO NASCE . . . (2)

Decidiu em 2004 o Governo alterar o regime de rendas urbanas.

Datam dessa época os textos que o Dr. António Palhinha Machado fez publicar na Imprensa.

Agora que nova Lei foi aprovada na Assembleia da República, parece conveniente refazermos essa leitura para que possamos melhor compreender um processo que no tempo do Doutor Salazar nasceu torto.



"Agora, sim, vamos ser a inveja da Europa - II (cont.)

No primeiro artigo comentei as causas que motivaram a reforma anunciada. Volto agora a minha atenção para o regime novo (RNAU) – aplicável aos contratos de arrendamento urbano que vierem a ser celebrados já num futuro próximo e ponto de chegada para muitos dos actuais contratos – sem dúvida, a razão-de-ser de todo este notável afã legislativo. Será a reforma verdadeiramente radical, pelo menos na vertente do arrendamento para habitação?

As habitações para arrendar têm uma natureza, por assim dizer, dual: para o inquilino, representa um bem a fruir na satisfação de uma necessidade básica (um tecto que o abrigue); para o senhorio, é um investimento que ele crê seguro (se a renda não for cobrada, resta-lhe a propriedade intacta). Ora, são justamente as condições que rodeiam a oferta (o investimento) e não a procura (a necessidade básica), que vão favorecer, ou prejudicar, a formação de um mercado – o qual, dada a eficiência do sistema financeiro nos dias que correm, terá sempre uma importância menor no contexto mais amplo do mercado imobiliário. Isto porque a habitação própria é, nas mais variadas circunstâncias, uma decisão fortemente racional: junta a segurança de um tecto ao conforto de um investimento em que a perda total é altamente improvável. Aliás, o passado não deixa lugar a dúvidas: compra-se casa quando o dinheiro está barato; arrenda-se quando o dinheiro está caro. E, perante isto, os legisladores pouco podem fazer, por mais hábeis que sejam.

O contrato de arrendamento tem características muito próprias. Algumas que o legislador, cuidadoso, anotou: o objecto (está aí, mesmo que noutro lugar alcançásse melhor preço); a duração limitada; o facto de ser celebrado intuito persona, atendendo à pessoa do inquilino. Outras que lhe escaparam de todo, como a referida dualidade e as externalidades (o valor de um prédio depende, em larguíssima medida, da zona onde esteja localizado). Estranhamente, porém, o legislador, tendo reconhecido o que reconheceu, vai fixar como a modalidade supletiva o arrendamento de duração indeterminada, sem se aperceber que estava a tornar bem mais complicada a sua tarefa. Tivesse ele optado pelo arrendamento com prazo certo, mas renovável, não só teria de redigir menos regras e mais simples, como essas regras serviriam facilmente de baliza ao restante. Poupar-se-ia, assim, ao trabalho de descrever exaustivamente as duas modalidades e ao risco de cair em contradições – e poderia produzir um dispositivo legal mais consistente. Aliás, se tivesse ponderado sensatamente as tais externalidades veria que o senhorio, ele também, pode invocar causas objectivas legítimas para pôr fim a um dado arrendamento (por exemplo: a inesperada valorização do local arrendado) – direito que se lhe negou.

Seja, ou não, essencial aos equilíbrios do mercado imobiliário, este mercado do arrendamento, para funcionar menos-mal, deve observar princípios que são comuns a todos os mercados: a prevalência da vontade das partes; o equilíbrio de partida (aquilo que os anglo-saxónicos designam por level playing field), que nunca existirá se a lei tratar as partes de maneira assimétrica; custos de transacção diminutos face aos valores em jogo. Com a particularidade de que, em matéria de arrendamento urbano, é sempre mais fácil fazer do que desfazer. O que se lê, então, no RNAU?

Fora umas quantas situações imperativamente reguladas, o legislador limitou-se, bem, a fixar regras supletivas. Algumas discutíveis, como a indexação das rendas a um coeficiente publicado em portaria (porque não o IPCH, que é onde a burocracia vai beber?), ou a tal modalidade de prazo indeterminado. Contudo, o que salta logo à vista neste novo regime é a acentuada assimetria entre os direitos em confronto, como se o legislador desse por adquirido que o inquilino é sempre a parte mais débil (tese que faz sentido, apenas, se forem tidas por verdadeiras afirmações tão estereotipadas como estas: só os pobres habitam em casa arrendada; as casas para arrendar são património supérfluo dos senhorios, que as arrendam por mero desfastio; e por aí adiante). A não ser assim, como explicar que os prazos que o senhorio é obrigado a conceder sejam muito superiores àqueles que lhe aproveitam? Ou que o arrendamento fique subordinado a circunstâncias específicas da vida do inquilino (mudança de emprego, etc.), nada havendo de semelhante a favor do senhorio? Tudo isto agrava os custos de transacção (a mudança de contrato) associados a estes investimentos. Que ninguém se surpreenda, pois, se o mercado do arrendamento não saltar aí, pujante, mal esta lei entre em vigor.

Há inegáveis melhorias no RNAU e a qualificação de documentos particulares como títulos executivos para efeitos de despejo é certamente uma das mais importantes. Mas ficaram ainda pontos obscuros em torno de situações que são hoje frequentes (um exemplo: cada vez mais, nos prédios em condomínio coexistem fracções arrendadas com outras habitadas pelos respectivos proprietários; se for necessário proceder a obras nas partes comuns do prédio para renovar a licença de utilização, abre-se um conflito; quem for senhorio quererá ver essas obras feitas para continuar a rentabilizar o seu investimento; quem habitar casa própria poderá não ter interesse imediato nessas obras e nesses encargos, porque a licença de utilização para nada lhe serve), ou disposições a exigir melhor tratamento (exemplos: o dever do inquilino notificar, em tempo útil, o senhorio de todas as alterações que o agregado familiar, incluíndo hóspedes, vá conhecendo; a impossibilidade de se contratar um arrendamento por prazo inferior a 3 anos).

Resta recordar que o mercado de arrendamento foi, décadas atrás, o meio mais utilizado para transferir rendimento, principalmente entre gerações (dos activos para os reformados). E tudo indica que voltará a adquirir essa função, agora em novos moldes, à medida que os esquemas de previdência com benefícios definidos forem dando lugar aos modelos de contribuições definidas (ou de capitalização) – com a vantagem de, neste mercado, girarem aplicações financeiras de risco comparativamente mitigado. Mas se o RNAU permanecer tal qual, temo que esta seja mais uma oportunidade perdida, pese embora todo o voluntarismo do legislador."


A. Palhinha Machado
Outubro de 2004

O QUE TORTO NASCE . . . (1)

Decidiu em 2004 o Governo alterar o regime de rendas urbanas.
Datam dessa época os textos que o Dr. António Palhinha Machado fez publicar na Imprensa.
Parece conveniente refazermos essa leitura para que possamos melhor compreender um processo que no tempo do Doutor Salazar nasceu torto.


AGORA, SIM, VAMOS SER A INVEJA DA EUROPA – I


Anuncia-se, com pompa e circunstância, a reforma do regime do arrendamento urbano. Visto o que veio a lume (versão datada de 28SET2004), este pacote legislativo (sete diplomas) descreve-se em quatro curtas frases: intenções – excelentes; soluções – de valor desigual; sistematização – será que existe?; redacção - deplorável. Vamos por partes.

É preocupação declarada do legislador:

(i) inverter a degradação do parque habitacional, sobretudo nos centros urbanos;

(ii) derrubar os obstáculos que entravam a mobilidade geográfica da mão-de-obra;

(iii) dar mais eficiência ao mercado imobiliário, através do reforço da vertente "arrendamento";

(iv) enfim, pôr um ponto final na distorção urbanística, cuja causa ele atribui por inteiro ao congelamento das rendas urbanas, velho de muitas décadas.

Quisesse ele ter ido mais fundo e haveria boas razões para acrescentar a este rol de malefícios:

(v) os fluxos de trânsito que entopem, dia após dia, pendularmente, os acessos às principais cidades do país;

(vi) o peso do crédito à habitação nos balanços dos bancos portugueses - tornando-os particularmente expostos aos efeitos da conjuntura económica no mercado do trabalho;

(vii) as negras perspectivas sobre o financiamento dos esquemas de previdência;

(viii) o caos urbanístico que entre nós se instalou quase por todo o lado.

Mas, se reflectisse um pouco melhor, veria que outras causas e algumas bem mais influentes, têm concorrido também para muito do mal que se leva à conta do congelamento das rendas urbanas - causas essas que vão da fiscalidade ao modelo de financiamento das autarquias locais, da imperfeição do quadro legal à falta de regulação e, até, à tradição (jurídica, bem entendido) tão portuguesa de conferir à administração pública, seja poderes discricionários sem o correspondente dever de vir a público para explicar como os exerce, seja regimes de excepção mais suaves do que aqueles a que o cidadão comum está sujeito. Ora, quanto a isto, o legislador, ou nada diz, como se nada soubesse, ou persiste em tratar a Administração Pública com a benignidade do costume.

O congelamento de rendas urbanas tem produzido, certamente, efeitos nefastos que ferem a sensibilidade de muitos, causam transtornos diários a tantos e diminuem a qualidade de vida de todos nós. Mas a terciarização do miolo das grandes cidades não é específica de Portugal. E o entrave à mobilidade geográfica crispa mais os ânimos na função pública que no sector privado. Tão-pouco, o caos urbanístico que, a partir dos anos 60, caracteriza as coroas exteriores das nossas urbes pode ser visto como o fatal desenlace de um regime (de rendas urbanas) aberrante – basta olhar com olhos de ver para qualquer zona turística. Os factos são outros: proibiu-se que as rendas nominais (isto é, expressas em moeda corrente) acompanhassem a evolução geral dos preços – apesar de ter havido, entretanto, vários surtos inflacionistas de grande amplitude; proíbiu-se que os senhorios, movidos apenas pelo seu interesse legítimo, pusessem fim aos contratos de arrendamento; em contrapartida, tratou-se com generosidade a transmissão da posição contratual de inquilino – o que tornou possível que um mesmo arrendamento se estendesse por anos sem fim, fosse qual fosse a vontade do senhorio. Mais do que manter um regime legal contra os senhorios – como o legislador, a dado passo, escreve em abono da sua iniciativa – o que se fez foi política à custa dos senhorios, sem que ninguém aparecesse a prestar contas pelo que estava a acontecer. E quando alguém timidamente recordava que um direito constitucional é um rumo para a organização social, cujo custo haverá que repartir por todos (na proporção das respectivas posses) – os sucessivos poderes políticos assobiavam baixinho e mantinham a cómoda passividade que melhor lhes convinha.

Surpreenderá que, nestas circunstâncias, os senhorios – uns, por não quererem aplicar dinheiro sem perspectiva de retorno; outros, porque tendo nas rendas a sua principal fonte de rendimento, não lhes sobrava dinheiro para mais; alguns, na secreta esperança de que a ruína do imóvel pusesse finalmente termo a um prejuízo financeiro que não parava de crescer – nada investissem na conservação dos seus prédios?

O que se sabe de ciência certa é que a instrumentalização dos arrendamentos conduz invariavelmente:

(i) à degradação dos prédios arrendados, mesmo daqueles que sejam propriedade do Estado; e

(ii) a dificuldades acrescidas para capitalizar os fundos de pensões.

Tudo o mais tem outras e mais fortes causas, que o congelamento das rendas ocasionalmente reforça. Seria bom, por isso, que o legislador visse claramente quais as consequências directas do congelamento das rendas, para não repetir erros passados. Podemos estar confiantes?

Não tanto – até porque ele, legislador, dá mostras de presumir que os senhorios são todos ricos (veremos como se comportará a Administração Pública relativamente aos prédios do Estado…), e que, por serem ricos, vão ter de pagar todas as crises que, entretanto, ocorrerem. Dito de outro modo, o propósito último de todo este esforço legislativo parece ser forçar os senhorios a procederem a obras de reabilitação, com a promessa de um regime para o arrendamento urbano liberal na aparência, mas, na realidade, ainda muito constrangido pela burocracia estatal.

Restam os aspectos negativos que referi a propósito da forma que este esforço legislativo tomou. O mesmo conceito com diferentes designações, ou definido aqui de uma maneira, ali de outra – a denotar que se está perante um trabalho a várias mãos, mas insuficientemente coordenado. Regras para a contagem de prazos, imprecisas. Para cada situação, seu prazo e seu procedimento, sem que se perceba bem a razão de tanto preciosismo que só confunde. Descrição atabalhoada de fórmulas (e o que há a regular faz apelo a tantas fórmulas!), sendo evidentes as dificuldades que o legislador experimenta quando tem de lidar com os rudimentos da álgebra. Fracos conhecimentos sobre finança e mercados financeiros, de que o mercado imobiliário é, apenas, um segmento com características muito próprias. Remissões erradas. Disposições repetidas no mesmo diploma, ou em diferentes diplomas – por vezes, com subtis diferenças. Frases rebuscadas, onde nem sempre é fácil identificar o respectivo sujeito. Ausência de fio lógico, com os artigos a sucederem-se como num bloco de apontamentos, conforme vêm à ideia. E, acima de tudo, falta de clareza – como se o legislador pretendesse que, de ora em diante, o mais modesto acto no mercado imobiliário passasse, inevitavelmente, por advogados e tribunais. (Naturalmente, facultarei via Net, aos leitores interessados, exemplos do que aqui estou a afirmar).

A análise que me proponho fazer percorrerá sucessivamente:

(i) o modelo definitivo - designado Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos (RNAU);

(ii) o modelo de transição dos dois actuais regimes (aquele que prevaleceu até princípios dos anos 90 e o Regime do Arrendamento Urbano, desde então) para o RNAU;

(iii) o papel reservado ao Instituto Nacional de Habitação (INH).

Tudo temas para próximos artigos.


A. Palhinha Machado

Outubro de 2004

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